【調查】財團搶進炒作礁溪，議會護航重劃利潤超過10億！昇恆昌少東、立委鄭寶清夫人豪擲九億獵地

文／上下游編輯部、上下游特約記者梁鴻彬

近年來宜蘭土地炒作除農舍外，礁溪「溫泉宅」更是大戶！《上下游》從「實價登錄」交易逐一調查90筆資料，發現「礁溪休閒渡假區市地重劃」竟然五年內就有四分之一的土地都被財團、開發商搶進，準備重劃後蓋溫泉宅和飯店，總金額超過三十二億元！其中超過億元的四筆交易就有「昇恆昌」少東（同為昇恆昌現任總經理）江建廷、「誠峰建設」、桃園的建商「漢宜公司」，和立委鄭寶清太太莊儒蓮名下的「合連開發」，光昇恆昌少東和立委鄭寶清夫人兩人就豪擲九億元獵地。

除了重劃前捲起鉅額土地交易紅利，重劃後光是「抵費地」利潤預估超過10億元，更引發各方覬覦。宜蘭縣府主張「公辦重劃」，抵費地買賣所得扣除重劃所需必要開支，其餘歸公。然而地主主張「自辦重劃」，抵費地利潤歸私，後續公共建設卻仍得由全民買單。宜蘭議會三度護航，將公辦重劃的經費全數刪除，背後龐大的開發利益歸屬不言而喻。

礁溪溫泉宅炒作火熱，財團必爭之地

宜蘭縣代理縣長陳金德在一連串農地農舍政策，與前縣長、現任農委會主委林聰賢「不同調」，引發全國爭議。但陳林在「礁溪休閒渡假區市地重劃」公辦立場上，卻難得的立場一致。

陳金德上任後宣布，「礁溪休閒渡假區市地重劃」維持公辦立場，並將林任內兩度被刪除、1億4千萬元的公辦重劃預算，送進議會審查，上周四（21日）在議會遭15：6表決，第三度遭到刪除，卻鮮少受到關注。

宜蘭的土地炒作不單只有農舍問題，雪隧開通後，礁溪因為有天然的溫泉，吸引財團、投資客爭相進駐投資蓋溫泉豪宅和大飯店，「溫泉宅」更是赤裸裸的土地炒作商品，動輒上千萬元的溫泉套房，及財團搶插旗的五星酒店，堪稱「台北後花園」最火熱的投資標的。

尤其「礁溪休閒渡假區市地重劃」位在礁溪老爺酒店山腳下、五峰旗瀑布風景區及跑馬古道入口，高達23多公頃的土地，重劃後可以蓋住宅、旅館、餐廳和健身中心，這塊礁溪寸土寸金溫泉精華區的最後處女地，成為許多財團相中的肥肉。

五年來四分之一的土地熱炒，每坪實價最高21萬5千元

對於財團炒作傳聞，實際調出內政部實價登錄網站資料，「礁溪休閒渡假區市地重劃」區塊內，從101年10月實價登錄資料上路，至今年11月最新的交易資料顯示，總共有「90」筆交易記錄，交易金額加總達到32億5649萬元，交易總坪數為20233.26坪，換算6.67公頃，以本案面積23.53公頃，等於短短五年內，四分之一的土地都被炒作了！

根據交易資料顯示，「礁溪休閒渡假區市地重劃」102年5月時最低每坪交易價格為5萬元，到了105年每坪價格已翻漲到了每坪21萬5千元最高價，短短3年每坪土地漲了16萬5千元，「等於翻了四倍多！」雖因該筆單價5萬元的土地可能總價少較特殊，而102年平均的交易價格約是12萬元，換算下來光這三年也「漲了一倍！」

交易前五大：昇恆昌少東江建廷、立委鄭寶清太太莊儒蓮入列

經記者深入調查，其中總價最高也是面積最大筆，是102年11月時一筆交易金額高達6億1945萬元、每坪14萬5千元，總計4272坪的土地，查詢地政資料是由一名江姓地主買下，甚至無任何他項權利的貸款資料，顯示財力十分雄厚闊綽。

根據調閱地政資料顯示，這位神秘的大戶就是昇恆昌少東江建廷，是昇恆昌董座江松樺和董娘許麗鳳的獨子，近年已接手昇恆昌事業擔任總經理，江建廷以當時三十歲的年紀，買下一筆六億多元的土地，實令記者意外。

昇恆昌江家近年積極搶進宜蘭的房地產市場，在100年11月縣府標售烏石港土地時，江松樺的妻子許麗鳳就以8億4千7百萬元，溢價18%標下7132坪的旅遊服務用地。等於短短兩年內，江家就以十五億元，錢進宜蘭養地，且眼光十分精準，一出手就是瞄準「頭城烏石港」、「礁溪溫泉」，這兩塊宜蘭最看漲且具發展潛力的區域。

交易總價第二高、也是每坪單價最高的則是103年12月，面積736.1坪的廠房建物，交易總價高達3億2347萬元，實價登錄每坪單價高達44萬元，實際換算土地面積每坪則約17萬5千多元。查詢地政資料，是由「誠峰建設」吳碧峰及兩名林姓的宜蘭地主買下，誠峰建設近年在礁溪陸續推出「裸泉」、「裸水」、「裸豔」等溫泉豪宅建案，堪稱是礁溪溫泉豪宅最具指標性的建商，待重劃後再推出溫泉豪宅，利潤何止翻倍。

第三高則是105年9月，由桃園的知名皮件商和建商「漢宜」何東安家族，以1億7718萬買下894.9坪土地，每坪單價已漲到19萬8千元。而第四筆超過億元的交易，竟然是立委鄭寶清夫人莊儒蓮名下的「合連開發」公司，在今年5月以每坪18萬7千元、總價1億1074萬元，買下 592.2坪的土地，還向一銀貸款了8880萬元。

莊儒蓮的「合連開發」公司，不但今年買了一筆，去年11月她就買下了總價第五高9926萬元，一筆536.6坪、每坪單價18萬5千元的土地，同樣也向一銀貸款8400萬元，總計這兩年莊儒蓮就花了兩億多元，買下這個區塊上千坪的土地，且這兩筆土地對照鄭寶清今年 4月底，在監察院最新出版的財產申報資料，都未列入。

記者調查在這90筆的交易中，也有許多買主在這五年中，和莊儒蓮一樣在短期內就連續買下「礁溪休閒渡假區市地重劃」區內的土地，雖然地價逐年攀升，但搶進毫不手軟，能買的地大概都被搜括。

鄭寶清辦公室：莊儒蓮公司購買，退休後可能回宜蘭

記者詢問「誠峰建設」及「漢宜公司」人員回應表示，確實有買地，但還不確定將作何用。「昇恆昌」則回應，公司並未購買該筆土地，但詢問董座江松樺是否以個人名義購買，「昇恆昌」人員強調不方便替個人回答。

（後經確認該塊土地交易人為江建廷，再度致電昇恆昌總經理辦公室，同時嘗試致電、發簡訊至江建廷本人手機，也發出求證電子信，唯自截稿時間為止尚未取得回應）

立委鄭寶清及老婆莊儒蓮則透過國會辦公室劉主任回應說：「這塊地是莊儒蓮公司購買，並非個人購買，因此沒有申報到委員的財產名下。莊儒蓮老家是宜蘭人，之後考慮退休可能會回宜蘭，因此在親戚朋友介紹下，以及公司股東評估過後也認可可以置產，是一般性的置產。」

超過10%交易面積不到10坪，疑為人頭戶為重劃牟利

而在這90筆的交易紀錄中，其中總價低於1百萬元就有11筆，面積都不到10坪，而總價最低、面積最小則是一筆0.63坪總價11萬元的土地，地目都是作為道路用地，為何要買一筆這麼小又不能蓋的土地，所謂「A4」面積大小土地的地主，在歷來市地重劃疑似都是人頭，背後目的應該是可以用土地所有權人身份，加入自辦重劃會。

人頭掌握重劃會弊端連連，號稱史上最大、利益最高的台中「新七期」重劃案，先前因「黎明幼稚園」強拆迫遷爭議，甚至楊天生家族被查出，利用人頭成立重劃會，透過虛增工程款、低估地價等方式，詐取牟利上百億元。

先前的《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》「7個人就可以成立重劃會」，也因此被大法官會議宣告違憲，內政部在今年7月已修訂，提高自辦市地重劃籌備會發起門檻，應以土地所有權人數超過重劃區總人數3/10，及其所有土地面積超過重劃區總面積3/10的同意發起。

議會護航，刪除公辦重劃經費，「抵費地」利潤歸私

「礁溪休閒渡假區市地重劃」光是開發前的土地炒作就帶來鉅額利潤，重劃後「生地變熟地」容積建蔽率翻數倍，如以礁溪目前重劃後地價保守估計每坪近50萬元計，利潤更是驚人。除了私人交易外，本案關鍵的重劃後「抵費地」利潤落入誰手？更值得全民關注。

市地重劃面積23.53公頃（換算為71178.25坪），假若為「公辦重劃」依縣府規劃地主分配56.5%，發回分配給地主及作為公共設施土地，重劃後「抵費地」6.5%約有4626.58坪，若以重劃後地價每坪單價50萬元計算，總價有23億1329萬元，扣除重劃工程費用約10億元，縣府剩約13億元放入重劃基金作為未來公共設施維護，若有部分盈餘，則是歸公。

然而，若是「自辦重劃」，現行自辦重劃規劃地主分配55%，重劃後抵費地約7%可達4982坪，以重劃後地價每坪50萬元計算，總價高達25億元。扣除重劃工程費用約10億元，尚有15億元盈餘，則歸私人開發業者所有。但是，重劃後的公共設施維護費用，則仍由縣府意即全民買單，光這15億元的利差的歸屬，議員拼命阻擋這塊市地重劃公辦的原因就不言而喻。

陳碧源：自辦盈餘歸私，留下爛攤子全民買單，不符公平正義

礁溪先前的自辦市地重劃衍生許多問題，「區塊三」市地重劃公共設施品質低落，連自來水、排水系統都沒有，公辦市地重劃的另一個好處是，後續保固責任在政府，自辦市地重劃後，重劃會解散後留下爛攤子還是要全民買單。

長期鑽研宜蘭不動產趨勢的「高源不動產聯合事務所所長」陳碧源表示，「礁溪休閒渡假區市地重劃案」公辦、自辦爭議，起因就是雪隧開通後，礁溪溫泉宅和溫泉飯店成為北台灣的渡假聖地，房價不斷上漲，最高時每坪賣到五十幾萬元，重劃後對開發後續的龐大土地盈餘，究竟應該歸公庫，還是讓重劃會瓜分，才造成公辦、自辦爭議的癥結。

陳碧源指出，雪隧開通前，宜蘭最大的百貨公司新月廣場所在地「南門重劃區」，和現在縣政府所在地豪宅別墅區的「縣政中心重劃區」，當時一坪標售才五萬元都賣不出去。雪隧開通後，「烏石港重劃區」賺了錢，加上之前礁溪火車站前的長榮鳳凰酒店一帶的自辦重劃區，財團搶蓋溫泉宅和溫泉酒店，才讓嘗到甜頭的自辦派不肯放手。

陳碧源強調，都市計畫有所謂「發展權」的制度，在英國都市更新或重劃後，「發展權」地利都是歸政府，由全民共享，政府也要負擔都市重劃後續的公共設施維護，如自辦盈餘歸私人，留下爛攤子全民買單，也不符合公平正義原則。

龐大開發利益，議員為誰護航？

宜蘭縣政府主張該市地重劃應公辦，並將區域計畫內的設計圖送審，道路及公設都規劃好，今年縣府順應地價上漲，也將地主土地分配比例從55%提高到56.5%，預計3年完成，把預算提到議會卻都遭刪除，去年在宜蘭民間團體籌組「督促市地重劃公辦聯盟」的壓力下，更怕夜長夢多，快刀斬亂麻，創下宜蘭縣議會史上，第一次在一讀會時就刪除預算的歷史紀錄，今年又歷史重演。

「督促市地重劃公辦行動聯盟」痛批，本案延宕九年，期間有議員還將神明請到議會，宣示「圖利才要自辦」，最後卻變臉主張自辦；國民黨籍的前議長還用低俗的字眼辱罵前縣長林聰賢。說穿了就是背後龐大的開發利益，公辦盈餘漲價歸公納縣庫，自辦利潤歸重劃會私有，這些吃相難看的議員諸公，早就和財團、土地開發商綁在一起。

再者礁溪目前許多溫泉宅和大飯店，和宜蘭其它許多地方類似，都是以「容積移轉」擴充樓地板面積方式，蓋成超高大樓，「是誰搬走了人民的乳酪？」容積應為公共財，利益全民共享，而非是財團土地炒作的巧門及商品，從礁溪近年來十倍數超量的開發，不禁要問「是誰從雪隧開通後炒地得利？」

在地礁溪人：感嘆家鄉變調，溫泉枯竭

雪隧開通11年，宜蘭從後山到後花園，在宜蘭農舍是炒作題材，溫泉宅何嘗不是，超量抽取後，礁溪溫泉水下降十度，縣府訂的溫泉抽取總量管制早就達到上限，不斷的蓋高樓和飯店，最後只是讓溫泉資源枯竭，再看看這些溫泉豪宅，平日晚上根本漆黑一片，在地礁溪人，除了感嘆家鄉變調也莫可奈何。

「礁溪休閒渡假區市地重劃」相較於農舍議題，財團炒地，政治分贓和政商掛勾更加赤裸、污穢不堪！一位世居在該區的魏姓民眾無奈的說：「公辦自辦都是那些外來的地主在喊，我從小住在這，辦不辦有差嗎，隨便啦！」