南投縣仁愛鄉清境農場周邊的違建民宿,是否將就地合法?昨(25)南投縣政府在內政部營建署上提出《新訂清境風景特定區計畫申請案》,希望以限縮清境農場的旅宿人數、設置汙水廠、要求違建民宿繳納回饋金、參加異地造林的回饋計畫等措施,換取營檢署區域計畫委員支持,將清境農場附近區域變更為都市計畫用地,為清境農場大規模違建解套。

不過地球公民基金會認為,中央地質調查所已經公告清境農場有6成屬於大規模崩塌區,現行存在的民宿地區「全部都在崩塌區上」;而縣府透過規定「容積率40%」的方式,形同讓「已存在的違建就地合法」,清境的整體規劃應等更細緻的地質調查評估和政策環境影響評估後,再來決定是否開發。

內政部營建署區委會認為,南投縣所提計畫,是預計將農牧用地變更為都市計畫用地,開發強度過大,表達不同意的看法。不過區委會認定自身僅是「諮詢性質」,沒有否決權,因此全案會繼續送南投縣府都市計畫委員會審理,如果審理通過,將再送內政部營檢署都市計畫委員會做最後決定。

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清境農產發展30餘年,111家民宿只有5家合法

1960年代政府為了安置榮民、滇緬游擊隊,開闢部分中橫地區為高山農場,奠定今「清境農場」的基礎,並在1980年代由自給自足農場轉型為觀光農場;2000年時,因實施周休二日、帶動國內休閒觀光風氣,且《農業發展條例》修法,讓農地取得更容易,使得清境農場周邊的民宿越開越多,非法、違建充斥其間。

根據內政部營建署統計,清境總面積有497公頃,有219公頃為林業用地、佔44%;其次依序為農牧用地177公頃、佔35%;遊憩用地52公頃、佔10%;建築用地8公頃、佔1%。地方居民包括大同村、春陽村居民共有1300人。

而目前在清境共有111家民宿業者,卻只有5家沒有違章紀錄!由於民宿業者大多是申請農舍,再依照《民宿管理法》申請成民宿、逕行擴建,因此絕大多數業者實際建築面積都已超過法令規範。

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單位:平方公尺,營建署提供

以風景區為例,有86家業者是有使用執照、有營業登記,其合法面積為3公頃,卻有高達6.3公頃的違建面積,非法違建是合法違建的「一倍以上」;而沒有使用執照、沒有營業登記的業者有5家,其非法面積有0.3公頃。

其實在2013年,南投縣政府已向營建署提出《新訂清境風景特定區計畫》申請書,歷經多次會議、補充文件,於今(25)日由營建署依《都市計畫法》第20條規定,在核定、定地區域計畫前,「應先徵詢該區域計劃機構之意見,」召開會議討論。

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清境地區違法民宿超建量體驚人(圖片提供/地球公民基金會)

南投縣府提「管制的開發」,將限縮住宿空間、要違章業者繳納回饋金

根據南投縣政府和龍邑工程顧問公司估算,現行每日在清境活動的人口有4050人,然而當地環境可容忍的人口規模至多為3200人;因此,扣除當地居民1300人,「每日合理的旅遊居住人數為1900人,這是開發案的重點目標。」若依照年度總人數推算,一年清境僅可容忍70萬的旅遊人次,將減少30%。

而較受關注的違章違建部分,目前開發公司預定,經地質調查、水土保持評估,有安全疑虞的民宿將優先進行拆除;符合安全的民宿,則將針對「超出法訂的違建範圍」予以輔導,機制包括逐年繳納回饋金、捐贈土地、異地回饋等機制。

回饋金將用於遷居、造林補償、公共設施,如汙水處理廠的建置、地質監測系統建置,而捐贈的土地用來當作公園、綠地、廣場、停車場等公共設施;異地回饋則包含造林、保育、生態復育等,但須經南投縣政府同意。

「其實目前南投縣政府自今年5月到明年5月暫停核發清境建照,」與會的南投縣政府代表表示,目前縣府也成立聯合稽查小組,一發現有新的違章情事就立即處理,同時辦理當地民宿的建築安全檢查作業,控制清境民宿的發展。

在水土保持部分,開發公司也規範24小時累積雨量達500mm時強制撤離,並串聯台14甲線的避難、物資、醫療、警察、空中救援據點,並擬定水土保持計畫、建立監測回報制度。

在大規模崩塌區上的發展夢?

紅色框框處為計劃範圍,斜線處即是民宿區,而底圖的黃色處,是中央地質調查所認定的大規模崩塌區。經套疊,所有的民宿都落在崩塌區上(黑色圈中的藍色斜線區)。圖片提供/地球公民基金會提供

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清境社區發展協會魯先生在會議上表示,身為「義胞」二代,清境的觀光發展讓當地農村子弟不用再煩惱學費、生活費,更提供了民宿、餐廳、休閒設施的多元工作機會,轉為觀光區的50頃農地也不再噴灑農藥。

不過,地球公民基金會研究員呂翊齊說,根據經濟部中央地質調查所去年的調查結果,清境全區都屬於「大規模崩塌區」,也就是滑動面積超過10公頃、土方量超過10萬立方公尺等,所衍生的災害包括地表變形龜裂、土石掩埋、土石流、堰塞湖等,「5年前八八風災的小林村就是一個案例。」

處於大規模崩塌區的居民其實很難從「生活蛛絲馬跡中」發現,必須以太空遙測、航空照、高精度數值地形資料等分析,才能確定;而崩塌的時間,也無法預測,「可能一場颱風、一夜雨,就立刻崩塌,也可能一輩子它都不會崩落。」

檢視清境的範圍,有6成以上都在大規模崩塌區,而民宿集中的區域、包括青青草原,全都落在大規模崩塌區;呂翊齊更質疑,開發單位表示要「降低發展強度」,但仔細看計畫書,卻感受不到。

像是今日的新訂計畫中,將「農牧用地」置換成「可發展區」,帳面上發展總量由26.6公頃降為26.3公頃,減少0.3公頃。但是新計畫只將「可發展區」的不可使用坡地扣除,卻未在「農牧用地」中扣除;也就是說,若將原計畫「農牧用地」扣除不可使用的坡地,換算下來,僅可發展9公頃,新計畫卻增加到26.3公頃,「明顯沒有在管制、限縮發展。」

他認為,分區規劃、換算都只是在「玩文字遊戲」,同時將充斥非法違建的「農舍民宿」容積率提升到40%,本質上就是「就地合法」;同時,今日合法,「明日是否又有新的非法等著合法?隔壁的廬山不就是這樣嗎?」攤開廬山發展過程,1986、1993、2008年三次就地合法,在2009年辛樂克颱風後、母安山「走山」,才做成全區遷移的決定。

營建署:依法沒有否決權,先進行政策環境影響評估

依照《都市計畫法》、《非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點》規定,營建署有在擬定計畫之前,要召開會議、諮詢意見;昨日區委會會議結論認為《新訂清境風景特定區計畫》欠缺必要性、合宜性,表達「不同意」。但內政部認定,區委會「沒有否決權」,因此將全案仍將送進南投縣都市計畫委員會進行審查,若通過再送內政部都市計畫委員會做最後決定。

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