農委會原預計6月底修法,只有農民才能買農舍,近日卻疑因大選壓力,被行政院暫緩,反對修法的立委和民代不約而同批評,此舉欺負鄉下農民,讓農地價格崩盤,影響貸款,將形成系統性金融危機;贊成方則認為,若農民原本就農地農用,根本不受修法影響,許多反對修法的人是為了自身炒地皮利益。

到底農舍修法影響誰?是否造成金融危機?實際務農的農民又是如何看待這些紛爭?上下游將從農業金融、國土規劃行政管理等面向,剖析這次農舍修法帶來的影響。本篇為首篇,了解農地修法對農業金融是否造成衝擊。
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農舍修法將引發系統性金融風暴?農業金融局打臉:完全不影響

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農業金融局長許維文

據傳,農委會主委陳保基在5月14日對外發表農舍修法內容,要求農地買受人必須是農民,隔天就被找去總統府關切,要求暫緩;

同時與該府院高層關係密切的中部某縣市鄉鎮農會串聯,強調農委會此舉會造成農地價格崩跌,影響農民貸款,引發系統性金融風暴,該縣選區立委並嗆聲農委會年底預算走著瞧。

不過,該地區農會所稱會引發系統性金融風暴的說法,隨即被農委會農業金融局打臉。農業金融局長許維文表示,擔保品的價格只是貸款其中一項考量因素,如果農民的信用好,就算擔保品不足,還是可以透過「農業信用保證基金」,幫農民做信用擔保,因此這次修法應不會影響到農民借貸。

也有立委擔心,已經貸款的農民會因農地價值縮水,面臨被追加擔保品的問題,許維文也反駁,農會放貸會考量5P,即借款人信用、借款用途、還款來源、債權擔保及授信展望等,只要還款正常,不會被要求提前清償,或增加擔保品,因為當初貸款時金融機構已經審核過了,一般銀行貸款給民眾也都是這樣的標準,「不會出現系統性的金融危機。」

農地估價是以公告地價而非以市價為主 貸款不會有太大波動

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徐同權

雖然近年因為炒農舍,農地市價節節高升,但是貸款時金融機構並不會直接以市價作為放貸標準。

美濃農會總幹事鍾清輝說,農地價格高低不是影響貸款的主要因素,雖然外面的市價高,但農會貸款時的鑑價比較保守,主要還是用農地的公告現值,再參考市價調整。

土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況、考量民情,每年公告調整,作為課稅之用,市價則是市場喊出來的價格。

政大地政系教授徐世榮表示,農地的公告現值和市價差很多,之前曾有市價高出公告地價十倍,因為公告現值是課稅標準,政府不敢拉太高。

桃園新屋農民徐同權曾貸款買農機,4.2分地全貸才貸到300多萬,他說,農會會用公告現值,再勘察農地位置,評估價值,「想要貸一百萬,沒兩分地根本不可能,但兩分地的市價有600萬。」現在的市價本來就被炒作,就算往下掉,公告現值也不會一下差太多。

另一位在花蓮種稻的農民也說,這裡的農地貸款額是以實價交易金額再打7折左右,而實價交易金額大約是公告現值的1.5倍到2倍,打個7折下來,能貸的錢其實就和公告現值差不多,不可能用市價去算。

農地貶值,還可用信用擔保貸款

許多農民、農會都同意,限縮農舍資格會讓農地市價降低,不過鍾清輝表示,農民也可用信用擔保,農委會有「農業信用保基金」,由農會認定借款農民有無實際務農,幫農民做信用擔保,不會因為地價下跌就貸不到錢。

他說,一般商業銀行其實不喜歡用農地擔保貸款,因為土地價值低、貸的金額不多,而且農民收入不高,看天吃飯,影響信用擔保,農民主要還是選擇農會貸款,因為農會和農民很熟悉,知道農民有無實際務農、耕作習性,例如種木瓜可能要半年才收成,農會就會讓農民先還利息,之後再還本金。

「農會知道誰有實際務農,不會因為修法後地價變動,藉此抽銀根,或要求增加擔保品,修法主要影響到農地買賣,但如果是實際務農的農民,應該希望地價不要太高,讓租金少一點。」

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圖右為高雄美濃區農會總幹事鍾清輝

預期心理可能影響貸款

不過也有農民提出不一樣的看法,台中農民翁良材表示,以往貸款確實是以公告現值為標準,但是因為價格太低,現在已經改用市價6成計算,很多老農會貸款給下一代在外開工廠,或是貸來蓋農舍,一旦現在市價下跌,銀行為了降低風險,會要求農民先償還一些錢,或追加利息,「到時候農民還不出來該怎麼辦?」

全國農會總幹事張永成則說,農會支持農業永續經營,但不希望一下子緊縮太多,導致農民財產縮水,如果農地價格全面崩盤,可能影響農會金融,例如一塊農地原本市價1000萬,農民抵押土地貸了600萬,但修法後農地價格只剩500萬,借貸的人乾脆就不繳了,變成農會的呆帳。

記者追問是否已經出現此種現象,他回答,目前還沒觀察到,但是市場會擔心跌價,產生預期性恐慌,這才是令人擔心的地方。

他也質疑,就算修法,農地還是自由買賣,想蓋農舍的投資客,只要買了農地,很快取得農保來蓋農舍,到頭來還是一樣。其實只要落實執法,嚴格稽察農舍,就能達到效果了。

翁良材不反對限制農舍持有人只能是農民,甚至還希望更嚴一點,延長農舍移轉年限,但他並不認同農委會把興建農舍訂得太嚴,宜蘭規定農舍必須靠路邊,且農路3公尺以上才能蓋,但鄉間小路哪有那麼寬,以後農委會可能跟進宜蘭做法,對農民不公平。

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避免呆帳,農業金庫預備金266億

許維文表示,確實有投資型的農舍借款人,用農舍當作擔保品,可能因為修法後買賣資格受限,資金週轉不靈,無法正常繳款,但只佔1成,且農會放貸時就會評估帳收不回來的可能,預先提列「備抵呆帳」,避免農會週轉不靈。

目前全台農漁會信用部的備抵呆帳總額有266億,逾放比例0.64%,備抵呆帳的覆蓋率有439%。也就是說,放款100元,有0.64元會遲收,但是遲收的錢,每1元的預備金有4.39元,備抵呆帳的覆蓋率越高,金融機構可以承受呆帳的能力就越強,體質比較好。按金管會定義,逾放比例小於3%就算體質佳。

有不少農民私下表示,農會的獲利大多來自信用部,為了衝業績會到處拉人貸款,想辦法提高農地價格,「和仲介業者沒兩樣,」農會本來是要為農民著想,卻一直搞金融,「外界一直說農民會因修法權益受損,但根本不是我們這些實際務農的人有問題。」

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