近來農舍修法一事在台灣引起爭議,為何在日本未曾看到東一幢西一棟散在農田間的房舍?上下游請教了農林水產省的農地經營課,以及全國農業會議所(農業委員會的全國組織),以了解日本有關農地的制度。

農地使用受「農地法」規範,購買須經農業委員會許可

日本農地的買賣、租賃與利用,都必須按照農地法進行。農地法是為了保護農地而制定,農業以外的用途基本上都是從嚴處理。

不像一般個人擁有的不動產可自由買賣,能購買農地的僅限農家與農業法人,並且須經過各市町村農業委員會的許可。

一個辭掉東京工作、搬到九州鄉下打算新規就農的人,首先必須向當地農業委員會提出營農計畫、確定一年有150天以上在田裡務農、且不能對周邊的農地造成妨害。另外原則上購入面積須達到50公畝以上(50公畝在台灣為半公頃,若於北海道規定為2公頃以上)。

至於農業法人,除了上述條件以外,還規定農業所得須超過全部所得的一半、擁有決議權成員的四分之三需從事農業相關工作、一半以上的員工以務農為主,並且不得是股票上市公司。

林林總總的規定,是為了保障農地農用、確保耕作者能夠取得農地,避免投資行為。

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京都周圍農地仍然完整農用,價格也比台灣便宜(攝影/Alittle)

 

農地價格連續20年下跌,修法後一般法人可租地耕種

根據日本全國農業會議所做的2014年農地買賣調查統計,日本純農業地區(即農業為主要產業的地區)的水田平均價格為每公頃1296萬日圓,相當於台幣324萬元,旱田則為942萬日圓,相當於台幣235萬5千元,自1995年以來,已連續20年下跌。

都市農業地區的水田平均價格為每公頃台幣920萬4千元,旱田為台幣875萬日圓,與前年度相比,分別跌了1.8%與1.6%。比台灣部分農地還要便宜。

由於子孫離農情形普遍、休耕地增加,農地利用目前仍是粥多僧少的狀態,為了達到充分有效利用,為了讓農地獲得有效利用,2009年農地法修改,企業等一般法人也能夠租地使用。

為了防止企業借了農地之後未真正農用,簽約時會自動附上解約條件,若沒有適切使用農地,將會被解除契約,此舉也強化了農業委員會的監督功能;此外也規定企業必須參加維繫鄉村人際網絡的集會、清掃街道等活動。截至去年12月為止,一年平均有342個一般法人投入農業,以蔬菜生產為大宗,佔了四成多。

農舍農用、農地轉用有限制

至於台灣引起爭議的農舍問題,日本並沒有面積上的限制。

若想在個人擁有的農地上蓋溫室、作業小屋、資材庫等農業設施,兩公畝以下不需農業委員會的許可;如果是新購入的農地,則須在營農計畫中寫明蓋農舍之目的與用途,如果很明顯的不是為了農用,在送計畫時會被駁回。甚至竣工之後,若實情與計畫不符,是可以強制拆除的。

在農地農用的前提下,農舍乃是與農業經營不可分割的建物,才能避免假農舍之名,行蓋豪宅炒地之實。

沒法蓋豪華農舍,那把農地轉建地總行了吧?但在農地法的保護下,農地具有生產糧食的重要任務,是屬於全體國民的珍貴資源,即使是自己的農地,也必須經過農業委員會許可,且並非所有的農地都可轉用。

都道府縣指定的「農業振興地區」與市町村設定的「農用地區域」禁止轉用,除此之外的地區,如果是十公頃以上、且被列為土地改良、基盤整備對象的農地,則屬於生產性高的「第一種農地」,原則上也是禁止轉用,除非是用於道路等重大公共建設。

未被列入土地改良對象、生產力小、小面積的第二種農地、與位於市街地的第三種農地基本上能夠轉用,但後者的轉用順位優於前者,換言之,如果握有兩種農地,第三種農地轉成建地的可能性較大。一般發出許可令的是各縣知事,若轉用面積超過4公頃,則需要農林水產大臣的許可。

農地轉用在1970年代初期達到高峰,73年將近7萬公頃,此後年年下降,2012年約為一萬多公頃。

國土計畫為治本之道

除了保護農地的農地法,1974年,為了確保適切的土地利用、抑制地價高漲、預防亂開發,日本制定了國土利用計畫法,訂出都市、農業、森林、自然公園、自然保全五大區域,各都道府縣須依法整合性的利用土地資源。

國土利用不能只看眼前利益,而是需要確保後世子孫也能安居樂業。台灣一部「國土計畫法草案」在立法院躺了十幾年,就是生不出來,人民瘋炒地,地方政府猛開發,是否該來思考國土的永續利用?

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日本高知縣馬路村聚落與森林完整區分(攝影/Alittle)

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4 則回應

  1. 鋒哥

    關於農業用地興建農舍辦法限制農保身份方可買賣

    1. 農地增值是農地所有人最大的期待,其來自於土地自由交易。
    2. 想務農的可透過契作方式進行,昔日的三七五減租即為最佳見證。
    3. 農地非農用,自然不符合免稅基準,透過建築法、消防法及稅法還可以加以限制,並不會讓有心炒作的人佔到便宜。

  2. 日本的農產品價格是我們台灣能夠比的嗎?還有我們政府愚蠢限制農地的價值,卻從來不曾想過臺灣農產品的價值是永遠的弱勢,要跟日本比那請問大家能夠接受跟日本一樣高價的農產品嗎?當政者請好好的想想怎麼做才能創造出農產品的價值,只要農民收入提高那麼守護著農地就來不及了 誰還會去賣農地?

  3. 農地限農用,而不是還須要開農地農用證明,且訂出嚴法並執行,及價格須低,才能讓想從事農業的單位規劃企劃,若持有農地只為了賺價差,將導致國土農地大量流失,造成無法糧食自主的慘境。

  4. 臺灣都是學皮毛,農民的收入才是問題,日本農民收入平均是七百萬日幣,台幣兩百多萬,都學個四不像

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