台商聖州企業返鄉,要在屏東龍泉農地蓋工廠,地方強烈抗議,不希望農地被污染,外界質疑,為何企業不進駐既有工業區,非得要買農地再變更為工業區使用?但聖州總經理楊明舜回應,屏東地點適合的工業區一坪喊價7萬元,以4公頃來計算,光土地成本就將近9億元,買農地設廠變更是不得已的選擇。

審計部估算,全國共有337頃閒置工業用地,但多數看的到、吃不到,有些廠區規劃不良不利使用,更多數土地皆已賣斷,流入房地產市場炒作,價格居高不下,單筆土地動輒上億,有土地需求的業者只好轉向價格較低廉的農地,有些甚至乾脆直接搭起鐵皮屋做非法工廠,靜待「就地合法」的機會,工業區土地問題不解,農地汙染悲歌將持續上演。

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photo credit: Cultivated Landscape via photopin (license)

一、 工業區這麼多,為何聖州找不到土地?

從工業區土地使用方式,大約可概分成3種模式:

(1)科學園區:提供政府認定大規模、具前景產業進駐的園區,典型案例如新竹科學園區。
(2)都市計畫工業區:由地方政府依《都市計畫法》自行劃設、開發的工業區,產權多開放民間私人買斷。
(3)非都市計畫工業區:型態多樣,其中最多的是區位屬丁種建地,現場從事工廠營運行為,產權也多開放民間私人買斷。

依照產業性質,以汽車、電鍍等非高科技產業的工業無法進駐第一種科學園區,但第二、三種都市計畫工業區,卻又處於「看的到、吃不到」的情況。

台中城市發展田調團成員吳其融解釋,地方政府通常會在人口稀少的鄉鎮劃設都市計畫工業區,藉此平衡區域發展,也因此這些工業區常偏離交通幹道、土地畸零或沒有完善的基礎硬體設施,形同業者在營利前還得自掏腰包整頓,減少進駐意願。

而選址條件良好的第二類工業區又和第三種工業區,在政府劃設後都已開放讓民間私人企業購買,工業區土地流入私人手中,再進入房地產市場,成為炒作的對象。

直接上經濟部台灣工業用地供給與資訊網查詢,任一筆閒置用地都需一口氣買下1、2000坪面積而無法分割,若只是小坪數需求的業者便跨不過土地取得門檻,而每坪喊價好幾萬,經濟部工業區組專委曾琡芬直言「價格的確有點高」,但政府無法干預市場價格,也難怪業者會將眼光投向農地。

二、 為何工業區賣光,卻還有閒置工業用地?

由於工業區全數出售,再加上價格過高,事實上許多工業區都有閒置情形。根據審計部去(2015)年對經濟部的檢討中指出,經濟部54處工業區內有480家廠商、337頃的工業區有閒置情形,其中新竹、南崗、屏東、屏南、美崙等5個工業區閒置面積超過20公頃。

單以屏東縣來看,主要閒置用地集中在屏東、屏南和屏東汽車專區3場。屏東縣城鄉發展處工商科長許文祈解釋,屏東工業區因離市區較近,對環境影響有更高要求,因此1990年代遭都市計畫委員會限制不得再引入新廠商,導致用地閒置約有50公頃。

而屏南工業區位於枋寮鄉,「有和聖州提過,但可能是距離太遠、運費高又無人力所以作罷。」目前閒置面積約40公頃;至於屏東汽車專區雖位於高屏大橋附近、交通便捷,但除價位高外,由於廠區寬度未能滿足聖州須達百公尺的生產線,因此無意進駐。

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屏東環保聯盟理事長洪輝祥質疑,聖州應該回到工業區設廠,而不是來搶奪農地。(攝影/李慧宜)

三、經濟部5倍規費逼你用地,房市專家、立委認力道不夠

經濟部工業區組專委曾琡芬說,部內已針對業者「看的到、吃不到」的問題編列活化計畫,「如果說業者買1000坪只蓋100坪,這種建蔽率不到30%的狀況,我們就會了解或懲罰。」手段包括提高到5倍的工業區管理費用,或和金管會協調,要求限縮該業者的貸款融資能力。

然而這些措施看在長期針砭房市的Sway眼裡,則認為懲罰太過九牛一毛。他解釋懲罰稅額以公告地價計算,和帳面市價相差數十、百倍以上,實際上的懲處不多;且實務上許多業者取得土地後,便以土地「膨風」的帳面市價向金融管制較弱的地方銀行、合作社融資貸款,再以貸得的現金投入炒地皮中,如此循環不已。

因此實質作法是要政府逼閒置業者在限期內完成開發,不願配合便課以高度的空屋稅、空地稅,「至少要比現在高10倍以上。」只是一切都依賴政府實際開罰才能有實質效益。

立法委員蔡培慧也認為政府應將閒置工業用地購回,再以設定地上權、出租的方式供有意願的業者使用,避免重蹈覆轍。她說這類閒置工業區帳面上都以數千萬、數億元的天價販售,然而「賣不掉就沒有價值,政府是有談判空間。」且政府雖是以動產(金錢)換取不動產,但仍能有所收益,並非全無好處。

另一方面,面對像聖州這類以都市計畫農業地申請地目變更的模式,「不能只看他申請的面積,要鄰近周遭一起看。」她認為環境會互相影響,若單一視之會有破壞完整農地的可能,且納入周圍土地的原則也應推及其他類似個案。

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立委蔡培慧認為,經濟部應拿出方法收回閒置工業區土地。(攝影/李慧宜)

四、 工業用地需求不解決,還有農地等著變工廠

既然工業區土地取得不易,又有開發需求,業者於是將眼光投向價格較低的農地下手。而且實作上許多業者都期望透過地目變更,將用地從農地變更為丁種建地,或找到政治代理人,將農地劃入都市計畫區後再逢機變作工業區。

儘管聖州是以法拍方式取得土地,不過從不動產實價登錄系統查詢其鄰近的內埔昭聖段130到150號土地,於2013到2015年間每坪農地價格落在0.5到2萬元間,和動輒4、5萬元的工業區用地根本不能相比。

只是據上下游記者了解,該地段可能還是農委會認定的優良農業用地。為接軌6、7年後將正式完成的《國土計畫法》,農委會曾盤點、分級全國農地狀況,其中第一級農地即對應現行《區域計畫法》中的「特定農地」,即最優良、應優先保存的農地,而農委會相關人士雖未直言聖州的33筆土地屬一級農地,但也未明確予以否認。

同時,過往也有許多業者根本不甩法律,直接在農地搭起鐵皮屋營業,才造就許多農地遭汙染、無法耕作的情況。雖然經濟部曾提出受汙染農地工廠的「就地合法」方案,但外界質疑,此門一開,形同鼓勵更多工廠以「先污染後合法」的模式破壞農地。

如果不能從源頭解決業者工業用地的需求,農地不當利用的案例勢必將持續發生。

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