文/上下游編輯部、上下游特約記者梁鴻彬

近年來宜蘭土地炒作除農舍外,礁溪「溫泉宅」更是大戶!《上下游》從「實價登錄」交易逐一調查90筆資料,發現「礁溪休閒渡假區市地重劃」竟然五年內就有四分之一的土地都被財團、開發商搶進,準備重劃後蓋溫泉宅和飯店,總金額超過三十二億元!其中超過億元的四筆交易就有「昇恆昌」少東(同為昇恆昌現任總經理)江建廷、「誠峰建設」、桃園的建商「漢宜公司」,和立委鄭寶清太太莊儒蓮名下的「合連開發」,光昇恆昌少東和立委鄭寶清夫人兩人就豪擲九億元獵地。

除了重劃前捲起鉅額土地交易紅利,重劃後光是「抵費地」利潤預估超過10億元,更引發各方覬覦。宜蘭縣府主張「公辦重劃」,抵費地買賣所得扣除重劃所需必要開支,其餘歸公。然而地主主張「自辦重劃」,抵費地利潤歸私,後續公共建設卻仍得由全民買單。宜蘭議會三度護航,將公辦重劃的經費全數刪除,背後龐大的開發利益歸屬不言而喻。

「礁溪休閒渡假區市地重劃」位在礁溪溫泉精華區,引來財團、土地開發商投機炒地。(宜蘭縣政府提供)

礁溪溫泉宅炒作火熱,財團必爭之地

宜蘭縣代理縣長陳金德在一連串農地農舍政策,與前縣長、現任農委會主委林聰賢「不同調」,引發全國爭議。但陳林在「礁溪休閒渡假區市地重劃」公辦立場上,卻難得的立場一致。

陳金德上任後宣布,「礁溪休閒渡假區市地重劃」維持公辦立場,並將林任內兩度被刪除、1億4千萬元的公辦重劃預算,送進議會審查,上周四(21日)在議會遭15:6表決,第三度遭到刪除,卻鮮少受到關注。

宜蘭縣議會21日投票表決三度刪除「礁溪休閒渡假區重劃案」公辦預算。(翻攝自宜蘭縣議會網站)

宜蘭的土地炒作不單只有農舍問題,雪隧開通後,礁溪因為有天然的溫泉,吸引財團、投資客爭相進駐投資蓋溫泉豪宅和大飯店,「溫泉宅」更是赤裸裸的土地炒作商品,動輒上千萬元的溫泉套房,及財團搶插旗的五星酒店,堪稱「台北後花園」最火熱的投資標的。

尤其「礁溪休閒渡假區市地重劃」位在礁溪老爺酒店山腳下、五峰旗瀑布風景區及跑馬古道入口,高達23多公頃的土地,重劃後可以蓋住宅、旅館、餐廳和健身中心,這塊礁溪寸土寸金溫泉精華區的最後處女地,成為許多財團相中的肥肉。

雪隧開通後,溫泉宅成為礁溪最熱門的土地炒作商品

五年來四分之一的土地熱炒,每坪實價最高21萬5千元

對於財團炒作傳聞,實際調出內政部實價登錄網站資料,「礁溪休閒渡假區市地重劃」區塊內,從101年10月實價登錄資料上路,至今年11月最新的交易資料顯示,總共有「90」筆交易記錄,交易金額加總達到32億5649萬元,交易總坪數為20233.26坪,換算6.67公頃,以本案面積23.53公頃,等於短短五年內,四分之一的土地都被炒作了!

礁溪休閒渡假區市地重劃區實價登錄5年內90筆交易資料

根據交易資料顯示,「礁溪休閒渡假區市地重劃」102年5月時最低每坪交易價格為5萬元,到了105年每坪價格已翻漲到了每坪21萬5千元最高價,短短3年每坪土地漲了16萬5千元,「等於翻了四倍多!」雖因該筆單價5萬元的土地可能總價少較特殊,而102年平均的交易價格約是12萬元,換算下來光這三年也「漲了一倍!」

交易前五大:昇恆昌少東江建廷、立委鄭寶清太太莊儒蓮入列

經記者深入調查,其中總價最高也是面積最大筆,是102年11月時一筆交易金額高達6億1945萬元、每坪14萬5千元,總計4272坪的土地,查詢地政資料是由一名江姓地主買下,甚至無任何他項權利的貸款資料,顯示財力十分雄厚闊綽。

根據調閱地政資料顯示,這位神秘的大戶就是昇恆昌少東江建廷,是昇恆昌董座江松樺和董娘許麗鳳的獨子,近年已接手昇恆昌事業擔任總經理,江建廷以當時三十歲的年紀,買下一筆六億多元的土地,實令記者意外。

昇恆昌江家近年積極搶進宜蘭的房地產市場,在100年11月縣府標售烏石港土地時,江松樺的妻子許麗鳳就以8億4千7百萬元,溢價18%標下7132坪的旅遊服務用地。等於短短兩年內,江家就以十五億元,錢進宜蘭養地,且眼光十分精準,一出手就是瞄準「頭城烏石港」、「礁溪溫泉」,這兩塊宜蘭最看漲且具發展潛力的區域。

交易總價第二高、也是每坪單價最高的則是103年12月,面積736.1坪的廠房建物,交易總價高達3億2347萬元,實價登錄每坪單價高達44萬元,實際換算土地面積每坪則約17萬5千多元。查詢地政資料,是由「誠峰建設」吳碧峰及兩名林姓的宜蘭地主買下,誠峰建設近年在礁溪陸續推出「裸泉」、「裸水」、「裸豔」等溫泉豪宅建案,堪稱是礁溪溫泉豪宅最具指標性的建商,待重劃後再推出溫泉豪宅,利潤何止翻倍。

第三高則是105年9月,由桃園的知名皮件商和建商「漢宜」何東安家族,以1億7718萬買下894.9坪土地,每坪單價已漲到19萬8千元。而第四筆超過億元的交易,竟然是立委鄭寶清夫人莊儒蓮名下的「合連開發」公司,在今年5月以每坪18萬7千元、總價1億1074萬元,買下 592.2坪的土地,還向一銀貸款了8880萬元。

莊儒蓮的「合連開發」公司,不但今年買了一筆,去年11月她就買下了總價第五高9926萬元,一筆536.6坪、每坪單價18萬5千元的土地,同樣也向一銀貸款8400萬元,總計這兩年莊儒蓮就花了兩億多元,買下這個區塊上千坪的土地,且這兩筆土地對照鄭寶清今年 4月底,在監察院最新出版的財產申報資料,都未列入。

記者調查在這90筆的交易中,也有許多買主在這五年中,和莊儒蓮一樣在短期內就連續買下「礁溪休閒渡假區市地重劃」區內的土地,雖然地價逐年攀升,但搶進毫不手軟,能買的地大概都被搜括。

鄭寶清辦公室:莊儒蓮公司購買,退休後可能回宜蘭

記者詢問「誠峰建設」及「漢宜公司」人員回應表示,確實有買地,但還不確定將作何用。「昇恆昌」則回應,公司並未購買該筆土地,但詢問董座江松樺是否以個人名義購買,「昇恆昌」人員強調不方便替個人回答。

(後經確認該塊土地交易人為江建廷,再度致電昇恆昌總經理辦公室,同時嘗試致電、發簡訊至江建廷本人手機,也發出求證電子信,唯自截稿時間為止尚未取得回應)

立委鄭寶清及老婆莊儒蓮則透過國會辦公室劉主任回應說:「這塊地是莊儒蓮公司購買,並非個人購買,因此沒有申報到委員的財產名下。莊儒蓮老家是宜蘭人,之後考慮退休可能會回宜蘭,因此在親戚朋友介紹下,以及公司股東評估過後也認可可以置產,是一般性的置產。」

超過10%交易面積不到10坪,疑為人頭戶為重劃牟利

而在這90筆的交易紀錄中,其中總價低於1百萬元就有11筆,面積都不到10坪,而總價最低、面積最小則是一筆0.63坪總價11萬元的土地,地目都是作為道路用地,為何要買一筆這麼小又不能蓋的土地,所謂「A4」面積大小土地的地主,在歷來市地重劃疑似都是人頭,背後目的應該是可以用土地所有權人身份,加入自辦重劃會。

人頭掌握重劃會弊端連連,號稱史上最大、利益最高的台中「新七期」重劃案,先前因「黎明幼稚園」強拆迫遷爭議,甚至楊天生家族被查出,利用人頭成立重劃會,透過虛增工程款、低估地價等方式,詐取牟利上百億元。

先前的《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》「7個人就可以成立重劃會」,也因此被大法官會議宣告違憲,內政部在今年7月已修訂,提高自辦市地重劃籌備會發起門檻,應以土地所有權人數超過重劃區總人數3/10,及其所有土地面積超過重劃區總面積3/10的同意發起。

議會護航,刪除公辦重劃經費,「抵費地」利潤歸私

「礁溪休閒渡假區市地重劃」光是開發前的土地炒作就帶來鉅額利潤,重劃後「生地變熟地」容積建蔽率翻數倍,如以礁溪目前重劃後地價保守估計每坪近50萬元計,利潤更是驚人。除了私人交易外,本案關鍵的重劃後「抵費地」利潤落入誰手?更值得全民關注。

市地重劃面積23.53公頃(換算為71178.25坪),假若為「公辦重劃」依縣府規劃地主分配56.5%,發回分配給地主及作為公共設施土地,重劃後「抵費地」6.5%約有4626.58坪,若以重劃後地價每坪單價50萬元計算,總價有23億1329萬元,扣除重劃工程費用約10億元,縣府剩約13億元放入重劃基金作為未來公共設施維護,若有部分盈餘,則是歸公。

然而,若是「自辦重劃」,現行自辦重劃規劃地主分配55%,重劃後抵費地約7%可達4982坪,以重劃後地價每坪50萬元計算,總價高達25億元。扣除重劃工程費用約10億元,尚有15億元盈餘,則歸私人開發業者所有。但是,重劃後的公共設施維護費用,則仍由縣府意即全民買單,光這15億元的利差的歸屬,議員拼命阻擋這塊市地重劃公辦的原因就不言而喻。

圖片提供/督促市地重劃公辦行動聯盟

陳碧源:自辦盈餘歸私,留下爛攤子全民買單,不符公平正義

礁溪先前的自辦市地重劃衍生許多問題,「區塊三」市地重劃公共設施品質低落,連自來水、排水系統都沒有,公辦市地重劃的另一個好處是,後續保固責任在政府,自辦市地重劃後,重劃會解散後留下爛攤子還是要全民買單。

長期鑽研宜蘭不動產趨勢的「高源不動產聯合事務所所長」陳碧源表示,「礁溪休閒渡假區市地重劃案」公辦、自辦爭議,起因就是雪隧開通後,礁溪溫泉宅和溫泉飯店成為北台灣的渡假聖地,房價不斷上漲,最高時每坪賣到五十幾萬元,重劃後對開發後續的龐大土地盈餘,究竟應該歸公庫,還是讓重劃會瓜分,才造成公辦、自辦爭議的癥結。

陳碧源指出,雪隧開通前,宜蘭最大的百貨公司新月廣場所在地「南門重劃區」,和現在縣政府所在地豪宅別墅區的「縣政中心重劃區」,當時一坪標售才五萬元都賣不出去。雪隧開通後,「烏石港重劃區」賺了錢,加上之前礁溪火車站前的長榮鳳凰酒店一帶的自辦重劃區,財團搶蓋溫泉宅和溫泉酒店,才讓嘗到甜頭的自辦派不肯放手。

陳碧源強調,都市計畫有所謂「發展權」的制度,在英國都市更新或重劃後,「發展權」地利都是歸政府,由全民共享,政府也要負擔都市重劃後續的公共設施維護,如自辦盈餘歸私人,留下爛攤子全民買單,也不符合公平正義原則。

龐大開發利益,議員為誰護航?

宜蘭縣政府主張該市地重劃應公辦,並將區域計畫內的設計圖送審,道路及公設都規劃好,今年縣府順應地價上漲,也將地主土地分配比例從55%提高到56.5%,預計3年完成,把預算提到議會卻都遭刪除,去年在宜蘭民間團體籌組「督促市地重劃公辦聯盟」的壓力下,更怕夜長夢多,快刀斬亂麻,創下宜蘭縣議會史上,第一次在一讀會時就刪除預算的歷史紀錄,今年又歷史重演。

「督促市地重劃公辦行動聯盟」痛批,本案延宕九年,期間有議員還將神明請到議會,宣示「圖利才要自辦」,最後卻變臉主張自辦;國民黨籍的前議長還用低俗的字眼辱罵前縣長林聰賢。說穿了就是背後龐大的開發利益,公辦盈餘漲價歸公納縣庫,自辦利潤歸重劃會私有,這些吃相難看的議員諸公,早就和財團、土地開發商綁在一起。

再者礁溪目前許多溫泉宅和大飯店,和宜蘭其它許多地方類似,都是以「容積移轉」擴充樓地板面積方式,蓋成超高大樓,「是誰搬走了人民的乳酪?」容積應為公共財,利益全民共享,而非是財團土地炒作的巧門及商品,從礁溪近年來十倍數超量的開發,不禁要問「是誰從雪隧開通後炒地得利?」

在地礁溪人:感嘆家鄉變調,溫泉枯竭

雪隧開通11年,宜蘭從後山到後花園,在宜蘭農舍是炒作題材,溫泉宅何嘗不是,超量抽取後,礁溪溫泉水下降十度,縣府訂的溫泉抽取總量管制早就達到上限,不斷的蓋高樓和飯店,最後只是讓溫泉資源枯竭,再看看這些溫泉豪宅,平日晚上根本漆黑一片,在地礁溪人,除了感嘆家鄉變調也莫可奈何。

「礁溪休閒渡假區市地重劃」相較於農舍議題,財團炒地,政治分贓和政商掛勾更加赤裸、污穢不堪!一位世居在該區的魏姓民眾無奈的說:「公辦自辦都是那些外來的地主在喊,我從小住在這,辦不辦有差嗎,隨便啦!」

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2 則回應

  1. 市地重劃應公辦,13億的盈餘可納入國庫。
    如若自辦,盈餘歸私(重劃會,財團人頭),將導致15億盈餘納入私人口袋,並有公共建設私人隨便做做,後續維護(沒下水道,不通)卻需全民買單的情況。此時私人重劃會已拿錢走人。
    那是為何把公辦規劃預算提到議會,卻都遭刪除原因之一,去年在宜蘭民間團體籌組「督促市地重劃公辦聯盟」的壓力下,更怕夜長夢多,快刀斬亂麻,創下宜蘭縣議會史上,第一次在一讀會時就刪除預算的歷史紀錄,今年又歷史重演。

  2. 最好不要開發,維持好山好水給後代.若要市地重劃也必須做低密度開發規劃且一 定要公辦.

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